王世杰作为某著名投资银行大中华区高管，经常出差到北京。每次都住在星级酒店，短则几天，长则一两个星期。
　　这让他觉得没有家的感觉。尤其是上次妻女也在北京旅游时，酒店较小的面积让他觉得压抑和不便。最近，他决定在北京置办一处房产。
　　多年的国外生活经历，以及对生活品质的期待，让他多次权衡之后，决定置办一套高档公寓，但同时，要像酒店一样提供完善的服务。
　　在朋友的推荐帮助之下，他打算在四季公寓正式开盘后购买一套。因为他看中了该项目由世界顶级酒店——四季酒店提供星级酒店式管家服务。
　　其实，在北京，像四季公寓这样可以提供星级酒店式管家服务的高档公寓还包括银泰中心、昆仑公寓等项目。
　　回笼资金
　　“严格来说，这种散售的公寓，比如四季公寓和银泰中心的柏悦居不算是服务式公寓，但由于它的客户群很高端，并且有四季酒店、柏悦酒店提供服务，所以算是北京市场上的特例。”北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝说。
　　据了解，位于燕莎商圈的综合体项目瑞城中心，不仅包括1栋甲级写字楼、商业配套、四季公寓，还包括入驻的世界顶级酒店品牌四季酒店。
　　与瑞城中心相似类型的综合体项目银泰中心，除了拥有目前北京市场上最高端、宣称酒店式公寓的柏悦居和柏悦府外，还包括凯悦国际酒店集团旗下的柏悦酒店。“柏悦居、柏悦府可以享受到柏悦酒店提供的许多尊贵服务，比如派车队去机场迎接等。”北京银泰中心销售总监李彦荣表示。
　　而某酒店式公寓业内人士分析柏悦居之所以在较短时间内基本销售完毕，银泰中心的“柏悦”酒店起着重要作用，作为拥有大中华地区首家“柏悦”酒店，同时可以为柏悦居柏悦府提供良好的服务，吸引了许多买家。另外，北京的一些建筑综合体项目，如国贸公寓等服务式公寓只租不售，而柏悦居采取散售的方式。
　　对于这些拥有优越地理位置、星级酒店的综合体项目，并未采用国际上通行的服务式公寓租赁方式运营的疑问，北京海晟房地产开发有限公司营销总监关云飞(关云飞博客,关云飞新闻,关云飞说吧)说，“这些项目之所以采用散售的方式，主要是因为目前国内很少有住宅类开发商有足够资金实力，来自己持有运营，他们需要回笼资金”。他认为，国内一些开发商自己持有的服务式公寓，比如国贸公寓主要针对的是该综合体内的客户群，并且如国贸公寓这种项目套数并不多，只有200套左右。目前北京这种自持的服务式公寓比较少，在香港这种只租不售的服务式公寓也不多。
　　讲究客户群的纯粹性
　　“客户群中，有许多是国内外知名的商业人士。”李彦荣说。据悉，柏悦居一居120多平方米，售价为500万元，两居240多平方米1000万元。而仅有21套的柏悦府，每套售价都在4000万元左右。
　　“像四季公寓、柏悦居这种类型的公寓由于其客户群比较高端，并且以自住为主，能够保证客户群的纯粹性，所以有利于统一管理。”杨乐渝认为。
　　据了解，目前北京市场上有许多采用散售方式的酒店式公寓项目，不仅难以统一管理和提供服务，同时由于投资者占其客户群的很大比例，而投资者为追求投资回报率、客群的入住率，存在着“竞争”关系的业主之间，多采用降低租赁价格等形式，希望获得更多收益，然而，由于租金水平下降，导致入住人群参差不齐，无法形成良好的入住氛围，结果导致酒店式公寓的真正客户群——中高端商旅人士的不认同，结果项目的空置率升高，投资回报减少。
　　不过，该业内人士认为，这种情况可能不会在四季公寓、柏悦居这种类型项目上出现，“价格太高了，基本限制了投资者的投资，更多的业主购买后自住。”
　　业内观点认为，对于2008年奥运来说，目前北京酒店缺口约为190家左右，而这为酒店式公寓产品的发展提供了市场机遇。
　　酒店的建设形式多样，包括传统酒店、产权式酒店，也包括酒店式公寓。在他看来，“酒店式公寓将会是酒店业发展的一种不可忽视的力量，有可能超过传统酒店形态”。
　　“像柏悦居这种产品形态作为北京一个特殊的酒店式公寓，地理位置优越，银泰中心综合体有柏悦酒店，但采用出售的形式，最终要看以后的统一管理和服务能不能保证。”世邦魏理仕住宅部董事杨天生说。
　　案例：柏悦居 每平方米售价直指8万元
　　“柏悦府已经销售一半多了，未来的售价将要涨到8万元以上。”北京银泰中心销售总监李彦荣表示。据悉，作为北京目前在售的顶级酒店式公寓柏悦府仅21套，销售均价达到7万多元/平方米。
　　中国银泰投资公司执行总裁程少良透露，银泰中心228套酒店式公寓柏悦居销售已基本完毕。在客户群中，有九成买家都有海外背景，包括海外人士和有海外留学或工作经历的国内人士。
　　“之所以有这么多海外背景的购房人，与消费习惯有关。”程少良告诉记者，“有海外经历的高级经理人可以花费数百万乃至上千万元，选择在商务中心区时尚地生活；而没有海外背景的富裕的消费者，却更愿选择用重金在郊区购买一套环境优美的独栋别墅，而不愿选择市中心的高楼大厦。”
　　有统计数据显示，目前银泰中心销售均价位列北京住宅类项目售价之首。在北京市房地产交易管理网“商品住宅成交均价排名”一栏中，银泰中心以每平方米49215元的均价排在“预售项目成交均价排名”第一